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樓市進入深改期的北京樣本
推出租售並舉、試水共有產權
7月11日，北京市住建委發佈《北京住房和城鄉建設發展白皮書》（2017）表示，將從本市房地產市場發展實際出發，研究綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立促進房地產市場持續健康發展的長效機制。
而自去年至今，北京已經祭出租售並舉、共有產權等多個新政。“支持保障性住房建設和購租並舉的住房供應體系建設”成為今年下半年金融體系的重點工作。
對於全國而言，北京地區的政策往往擁有風向標的意味。我們不妨以北京政策為樣本，解碼當下樓市新政。
北京超20宗土地全部或部分自持
“租售並舉已經成為趨勢”
今年8月1日，在激烈的角逐之後，金科最終以19.9億元連續競得平谷夏各莊兩宗地。面對這兩宗均有高於20%部分需要開發商自持的地塊，對於著急進入北京市場的金科而言，舉牌毫無遲疑。
值得註意的是，這兩宗地塊並非北京市僅有的需要開發商自持的地塊。據不完全統計，北京地區已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其餘自持比例均在20%左右。
1.萬科的邏輯
在去年底北京試點這種“租售並舉”模式時，就祭出的是100%自持地塊，分別被萬科、住總、中鐵等企業收入囊中，這些房企也由此榮升“專業房東”。
業界普遍認為，房企這回的“包租公”可並不好當。因為自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有較好的解決方式。這對於企業自身現金流要求較高，一些資金實力較弱的企業將無法參與。
不過，萬科總裁鬱亮表示，萬科之所以拿下70年自持地塊，是基於對行業的判斷——未來的趨勢是租售並舉。“今天城市年輕人購房困難，‘隻租不炒’的定位會把這個缺補上。70年的使用權作為租房物業，我覺得算賬是可以算出來的，我們用經營思路代替開發思路，如果我們為年輕人租房問題出一份力的話，我相信市場不會虧待我們。”
2.在全國產生示范效應
實際上，租售並舉一詞近年來十分火熱。去年6月，國務院辦公廳正式發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》（簡稱《若幹意見》），旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出現瞭開發商100%自持地塊用於出租的現象，租售並舉仍陸續出現在各地方房產新政的文件中。
值得註意的是，當下北京等多地仍在持續推出部分自持地塊，但相較於首批100%自持、必須經營70年的要求相比，門檻寬松很多，不少的地塊自持比例僅為20%左右，而經營年限也降至20年左右。業內人士表示，自持比例和經營年限因地塊差異而不同。
3.政府是秤砣
“租售並舉已經成為趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前北京和上海自持地塊比例較大，這種讓開發商自持之後再轉租出去的方式，從長期來看有助於樓市的穩定，對房屋租賃、平抑供需關系都有好處。
不過，中原地產首席分析師張大偉表示，自持地塊的房屋在整個市場上來說量不算大，是否能夠對整個市場產生預期的效應還有待觀察。
著名財經評論員葉檀則認為，租售並舉對房地產市場的影響，取決於地方政府肯讓出多少利。未來形成兩個市場，一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場，第二則是市場化的市場。
“政府這塊秤砣，使市場這塊價格受到一定影響，如果你以市場價買房，然後跟地方政府爭租金，這才是得不償失。”葉檀表示，維持房地產市場穩定的判斷，投資回報率下降，但崩盤的可能性並沒有。
共有產權引發最多熱議
政府幫購房人背杠桿？
8月3日晚間，北京市住建委對外宣佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見，推出共有產權房屋，再次引發熱議。
所謂共有產權房，北京市住建委相關負責人解釋說：“共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的‘使用權’讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房傢庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”
1.一個喜訊
根據《辦法》，北京擬新推“共有產權住房”，主要針對無房戶，“新北京人”獲得共有產權房的比例不低於30%。而在共有產權住房購買5年後，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的傢庭。
這意味著政府幫助購房人減輕瞭購房門檻和壓力，對於許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊。
2.長效機制
共有產權住房不僅可以出售，也可以出租。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，共有產權住房兼具瞭保障性住房和商品房的雙重屬性。允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別。
北京市住建委表示，共有產權住房政策有利於抑制住房投資投機性需求，有利於滿足無房傢庭住房剛需，有利於進一步平抑房地產價格。
北京市房協秘書長陳志在接受媒體采訪時表示，北京推出共有產權住房，對於完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產調控長效機制，支持中端購房，抑制投機、促進公平具有重大意義。共有產權住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則，特別強調對“新北京人”的同權意義。對於未來北京的房地產市場平穩健康發展，也將產生積極影響。
實際上，“不好炒”是業內人士對這種共有產權房的一致評價。有業內人士認為，政府至少有兩個手段可以抑制炒房。“購房人要往外賣這套房子，需要按份共有人的多數來決定。政府占多大的份額和政府對這套房子怎麼賣、上不上市是會有影響的，有參與決策的權利。另外，買房子的人如果想買後待價而沽自己不住，政府可能將有權幹涉。”
不過，有業內人特價士表示，究竟政府所占產權比例多大，法律責任如何劃定等問題仍需進一步有相關細則落地。
樓市深改各地密集表態
都拿“租”做重頭文章
2016年12月2日
北京首批“限房價、競地價”試點地塊中的三宗100%自持地塊有瞭歸屬。萬科50億奪得海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。這種方式很快在全國產生瞭示范效應。
2017年4月26日
杭州土地市場成交5宗地塊，競得開發商均必須現房銷售，並不同比例地持有項目產權，最高自持比例達到100%。
2017年6月14日
上海拍賣的兩宗商業地塊也對競推薦拍房企提出瞭“競買方100%自持”的要求。其中，上海長寧區商用地塊，僅吸引3傢房企參加拍賣報價，最終地塊由招商和東航兩傢企業的聯合體以16.06億元拿下。
2017年7月4日
上海市浦東張江、嘉定新城兩宗國有建設用地出讓。兩宗土地出讓年限均為70年，但是土地用途為“租賃住房”，在年限內嚴格遵守隻租不售原則，開全國先例。
2017年7月17日
廣州市政府辦公廳發佈的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，這是首次點燃“租購同權”的熱議。(薑樊)
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