今年下半年開始，關於北京房價的問題，可能是最容易吸引眼球，引發爆點的話題。
比如“北京樓市成交暴跌，炒房被套，炒房客虧50萬賣房”；比如“通州暴跌50%，仍無人問津，炒房客面臨大規模斷供”；比如“降到冰點！北京房價暴跌20%，跌幅居全國之首，投資客要跑！”
撰文者使出渾身解數把標題黨玩兒出瞭花，吃瓜群眾靠墻曬太陽看個樂呵。
在我看來，寫出這種文章的人，要麼是看不清楚大勢，要麼是心眼兒壞透瞭。當然，我寧願相信，看不清楚大勢的人更多一些。
1北京購房就抓三個大勢——土地、供需、人口。
北京是一個擁有1.6萬平方公裡土地，下轄16個行政區，單單6環路跑一圈都要3個小時的城市。初到北京的我，最大的感受就是——真特麼的大！
在這樣大的城市空間裡，自然會擁有上百個房地產板塊，每個板塊的特征、供需、人口、項目等諸多因素全都各不相同，所以自然會出現五花八門的購房建議和購房言論。
如果陷入這些言論中，你會無所適從，很慌亂但更焦慮。
怎麼辦？
把握大勢，用大勢化繁為簡。
什麼是大勢？
土地、供需、人口！
土地是源頭，決定房價基礎；供需是基本面，決定房價大勢；人口是助推劑，決定未來走勢。
好，接下來讓我們來逐一分析北京的土地、供需、人口。
2土地大台中靜電機租賃勢：北京土地供應仍將保持緊張，五環內0供應不會改善。
這是北京過往5年的供地計劃完成情況——
從這個供地計劃完成情況上來看，北京已經連續4年沒有完成供地計劃。其中，最坑的是2014-2016這三年，每年的供地計劃完成率都在50%以下，甚至2016年，完成率近15%。
我們可以說，恰恰就是過去連續三年的低供地造成瞭北京如今房價的基礎異常不穩定，一碰就熱，一熱就漲。
即便是如此低額的完成率，其中絕大多數的住宅用地都被還遷房、自持住宅、民生類住宅、自住房瓜分瞭。
這是最近北京住宅用地的屬性結構，通過這個結構我們發現，66%的住宅用地都是自住房、保障房、還遷房和自持住宅，而這些住宅都是不能正常進入市場中流通出售的，也就是說，不是常規意義上的商品房。而正常的、能自由流通的商品房，隻占34%。
簡單來說，北京每供應100㎡住宅，隻有34㎡是能夠自由流通的正常商品房。
在商品住宅用地配比如此之低的情況下，通過梳理這些用地的分佈，我們會發現——
絕大多數的住宅用地都在5/6環之間，而真正意義上的五環內幾乎是0供應。
這樣看來，土地的大勢就異常簡單。
第一，住宅用地供地很少；第二，商品住宅用地占比更少；第三，五環內的商品住宅用地少上加少。
在土地這個源頭上看北京市場，房價基礎依舊紮實，未來供應仍將收緊，五環內無地可供已成事實。
3供需大勢：供小於求仍將持續，整體市場仍然健康，五環內依舊稀缺。
這是北京過往3年的住宅供需情況——
通過這個對比我們發現，在這三年時間裡——
北京無時無刻、每時每刻、時時刻刻都處在供需緊張的市場環境中，包括調控已經極端收緊的2017年上半年。
如果我們結合上面的土地供應情況，就憑那2016年15%的供地完成率，我們就敢大膽的說——供需緊縮起碼再保持2年，沒問題！
我們再來看看北京的庫存情況。關於北京的當下庫存，眾說紛紜。很多人都在說北京的房子無人問津，北京的庫存量大，北京的去化周期長，然而實際的情況呢？
從調控啟動後，確實受限購限貸等一系列政策影響，北京的庫存去化周期從最早的10個月左右，逐步上漲到現在的22個月。
22個月是一個什麼概念？從專業數據分析的角度來看，這仍然是一個相對健康的去化周期。
最關鍵的是這些所謂的庫存，大都分佈在五環外，而五環內的庫存僅占不足20%！
五環內，無房可售已經是既成事實。
不要再看那些聳人聽聞的標題，不要再聽那些所謂的暴跌傳聞，其實北京的供需大勢極其簡單，北京的市場大勢極其健康——第一，供需仍然緊張；第二，庫存周期依舊健康；第三，五環內無房可售是既成事實。
4人口大勢：人民在用腳投票，人口凈流入穩居前兩名。
關於人口流入的問題，更是眾說紛紜。有人說，北京在趕人，北京在控制人口，北京有人口流失。
對，以上說的都對，無比正確。
但，我更看重事實。
事實是，哪怕是在嚴控人口的2016年；哪怕是在已經發動搶人大戰的當下；哪怕是深圳常年搖臂吶喊著，來吧，來瞭就是深圳人……北京仍然穩居全國人口凈流入的前兩名。
至於原因其實很簡單——
我們沿著長安街走一圈，再去國貿看一看，晚上再逛逛三裡屯，一切就明白瞭。
當我們站在天安門前的國旗下、站在激昂亢奮的創業咖啡廳裡，站在燈紅酒綠的酒吧中，你就會發現：這就是北京，這就是唯一，是全國任何城市都無法替代和比擬的城市。
北京擁有一種誰都無法替代的，近乎魔力般的吸引，尤其對於每一個北方人來說。
5土地常年收緊、供需持續失衡、人口巨量流入，這就是北京市場的三個大勢！
綜合土地、供需和人口的分析，我們很容易就能得出上面這個結論。如果站在這個結論中，去看北京的購房置業選擇就更簡單——錢夠且滿足資格，五環內，閉著眼睛買都能保值！
這很容易理解啊，以後五環內這片區域，沒地、沒房，卻集中著全北京最好的教育、醫療、生活等諸多配套。這些配套無時無刻不散發著致命的吸引力，吸引著人削尖瞭腦袋往裡紮，現在紮不進去，那就攢足資本，以後再紮。
土地斷供、供需緊縮、房源趨零、配套頂尖，這就是未來的北京五環內。所以，該買就買，不要等待。
但是，在這個大勢之外，我們還要看到幾個細節。
比如，為什麼當下三環內的某些房產跌幅較大，比如四合院這種塔尖資產？
為什麼當下北京的某些區域的某些房源特別難出手？
為什麼都在北京，有的區域一房難求，房子掛上就能出，有的區域無人問津？
想回答這些問題，就要站在三個大勢之外，看細節！
6大勢能讓資產保值，但管不瞭流通變現！
北京這種地兒，一套房子動則幾百萬，上千萬的房產也比比皆是。2000萬，對於五環內的優質房產來說，也就是個起步價而已。
如果說，房產屬於重資產，那北京的房產就是重資產中的重資產。
對於這種重資產來說，保值增值是一方面，大勢的確能保證你的房產增值保值，但管不瞭流通變現。北京房產這種重資產，漲的再高也隻是數字，能賣出去才是關鍵。
北京房產投資，除瞭要認準大勢之外，更要看重房產的流通變現能力！
北京哪些房產變現能力強？
簡單！
變現能力強的房子=位於最好出手的區域+最好出手的戶型+擁有最好出手的總價段！
那麼，北京最好出手台中靜電機出租的區域在台北靜電機租賃哪裡？
這是北京住宅成交的熱力圖——
從這張熱力圖上，我們能看出來，北京成交量最大，最好出手的區域有七個——北京熱銷“七大金剛”：回龍觀、天通苑、廣安門外、良鄉、黃村、亦莊、朝青。
這“七大金剛”大都背靠著基數龐大的客戶群體，比如良鄉以低價，吸引著全北京的剛需客；比如回龍觀被稱為碼農之傢，背靠龐大碼農；比如黃村以相對成熟的配套和相對較低的價格，直面南城剛改，被稱為大興CBD……但是，值得註意的是，二環、乃至三環內僅有零星的成交，幾乎可以稱作成交黑洞。最大的原因，可能就是單價高、面積大、總價高。
找到最好出手的區域之後，再來看看好出手的戶型——北京各個城區屬性不同，客戶質量層級也各不相同，房價也相差極大。所以導致瞭，北京各個區域的熱銷戶型都不相同。
比如東城最好賣的是200㎡以上的塔尖戶型；比如大興、通州熱銷的是剛需和剛改類戶型，房山就是剛需戶型最熱銷；而懷柔、密雲這些區域，最熱銷的就是略帶度假屬性的小面積分時度假戶型……
最後，再看看北京最熱銷的總價段在哪裡。
通過梳理北京各總價段的銷售情況，我們很容易發現——北京最熱銷的總價就是600-700萬，而且從供需情況上來看，嚴重的供不應求。
這不就很明顯瞭，北京變現能力最強的房子就是——在“七大金剛”板塊裡，尋找600-700萬總價段，匹配區域屬性的戶型。
7最後，對於北京購房置業選擇，我的建議是：
1. 這是一個供需收縮的市場，過去、現在以及未來都會保持，不會放開；2. 五環內，閉著眼睛買都能保值；
3. 保值增值看大勢就可以，流通變現也很關鍵，更要看細節能力；4. 在“七大金剛”板塊裡，尋找600-700萬總價段，匹配區域屬性的戶型。
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